Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под ценой договора на участие в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта долевого строительства.
Причем цена может быть определена в договоре двумя способами:
1. Как общая цена договора.
2. Как сумма, состоящая из двух частей:
- денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и
- денежных средств на оплату услуг застройщика.
В зависимости от выбранного способа определения цены договора будет определяться налоговая база по НДС. Соответствующее разъяснение по этому поводу изложено в Письме Минфина РФ от 12.07.2005 г. N 03-04-01/82 (см. также: Письмо ФНС РФ от 02.08.2005 г. N ММ-6-03/632).
С точки зрения Минфина РФ, в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. Это следует из смысла подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.
Учитывая изложенное, при подрядном способе ведения строительства денежные средства, получаемые застройщиком от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика.
При этом сумма денежных средств, получаемая на оплату услуг застройщика, облагается НДС в общеустановленном порядке.
Из содержания п. 1 ст. 5 и ст. 18 Закона N 214-ФЗ следует также, что заказчик, привлекаемый застройщиком к участию в строительстве, оказывает услуги по организации и техническому надзору за строительством не застройщику, а непосредственно дольщикам и за их счет. Следовательно, в момент получения денег от застройщика (инвестора) заказчик должен определить сумму предоплаты своих услуг, с которой следует исчислить и уплатить в бюджет НДС.
В силу ст. 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства дольщиков, указанные в ст. 5, застройщик может использовать исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
Буквально по тексту закона это означает, что при обоих способах ценообразования вознаграждение застройщика (а следовательно - и заказчика) должно быть включено в сметный расчет.
На практике это вызывает затруднения, т.к. застройщику, помимо сметных расходов, приходится оплачивать:
- аренду офиса;
- коммунальные и рекламные расходы;
- выплачивать зарплату своим сотрудникам;
- налоги и другие обязательные платежи и т.д.
Компенсировать эти и подобные им расходы за счет средств дольщиков Закон N 214-ФЗ не разрешает.
На практике также может возникнуть ситуация, когда при избрании первого способа формирования цены договора (без выделения в нем стоимости услуг застройщика) она также не будет указана и в сметном расчете (например, туда могут быть включены только расходы на содержание заказчика). В этом случае застройщик окажется не вправе использовать денежные средства дольщиков в своих целях.
Следовательно, застройщику следует включать расходы на свое содержание в проектно-сметную документацию либо возложить на себя функции заказчика.
Однако на сегодняшний день в проектно-сметную документацию включаются лишь расходы на содержание службы заказчика строительства.
Но застройщик по Закону N 214-ФЗ вовсе не является заказчиком в смысле ГК РФ или ФЗ от 25.02.99 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Это различные субъекты инвестиционной деятельности (хотя они и могут соединяться в одном лице).
Поэтому включение застройщиком расходов на свое содержание в проектно-сметную документацию может вызвать претензии финансовых органов.
В этом, на наш взгляд, состоит существенная недоработка ст. 18 Закона N 214-ФЗ. Правильнее было бы трактовать ее иначе: при выборе второго способа ценообразования (с выделением стоимости услуг застройщика) сумма вознаграждения застройщика не должна включаться в сметный расчет, а подлежит оформлению как плата за услуги, оказанные застройщиком дольщикам.
Но такая трактовка не подкреплена законом, поэтому также может вызвать претензии со стороны налоговиков.
В силу п. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ цена договора может быть фиксированной или изменяться, если это предусмотрено договором. Кроме того, пп. 3 - 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрены два возможных способа уплаты цены договора.
Во-первых, внести платеж можно единовременно. В этом случае просрочка платежа более чем на три месяца будет основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом застройщик имеет право предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке, если участник долевого строительства систематически нарушает сроки внесения платежей, то есть в случае нарушения срока внесения платежа более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа более чем на три месяца.
При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
